Erhaltungsaufwand: Doppelter Vorteil für Vermieter

Wer Immobilieneigentümer ist und diese vermietet, für den lohnt es sich gleich doppelt, die Immobilie aufzubessern: mit dem sogenannten Erhaltungsaufwand. Was der Erhaltungsaufwand ist und worauf Sie achten müssen, erfahren Sie in unserem Blogbeitrag.

Was ist der Erhaltungsaufwand?

Unter dem Erhaltungsaufwand versteht man Arbeiten, die die Funktionstüchtigkeit einer Immobilie sicherstellen, das heißt: Instandhaltungsarbeiten. Dazu gehören zum Beispiel das Einsetzen neuer Fenster oder das Verlegen neuer Elektroleitungen, aber ebenso der Einbau einer neuen Dusche, das Austauschen von Sicherheitsschlössern oder ein neuer Anstrich der Fassade.

Vorteil 1: Steuern sparen

Der erste Vorteil beim Erhaltungsaufwand liegt darin, dass damit Steuern gespart werden können. Zunächst ist es jedoch wichtig zu wissen, dass sich die Aufwendungen zum Erhalt der Immobilie von Herstellungskosten unterscheiden. Die Ausgaben für den Erhaltungsaufwand können sofort als Werbungskosten abgesetzt werden, indem sie von den Mieteinnahmen des Jahres der Aufwendung abgezogen werden. Es können sowohl die Materialkosten als auch die Kosten für den Arbeitslohn einer Maßnahme bei der Steuer angegeben werden. Das bedeutet, Vermieter bekommen eine schnelle steuerliche Entlastung. Für anschaffungsnahe Herstellungskosten und nachträgliche Herstellungskosten gilt die sogenannte Absetzung für Abnutzung (kurz AfA), wonach jedes Jahr (bis zu 50 Jahre lang) ein bestimmter Prozentsatz der Kosten abgeschrieben werden kann.

Vorteil 2: Mieteinnahmen erhöhen

Wer in den Erhalt seiner vermieteten Immobilie investiert, erhöht damit in den meisten Fällen den Wohnwert und kann mehr Miete verlangen. Somit lohnt sich der Erhaltungsaufwand auch auf lange Sicht, denn er bringt höhere Einnahmen.

Erhaltungsaufwand absetzen: was ist zu beachten?

Erwirbt man eine Bestandsimmobilie, muss in den ersten drei Jahren nach dem Kauf eine wichtige Regel beachtet werden: Wenn in diesem Zeitraum Ausgaben für eine Sanierung direkt abgesetzt werden sollen, dürfen diese höchstens 15 Prozent der Netto-Kaufsumme des Gebäudes betragen. Alles, was darüber hinausgeht, gilt nicht als Erhaltungsaufwand, sondern als anschaffungsnahe Herstellungskosten und unterliegt der oben genannten Regel zur Verteilung der Ausgaben.
Eine besondere Ausnahme bieten Schäden durch Mieter. Sollte ein Mieter innerhalb der Frist von drei Jahren nach dem Kauf einen Schaden verursachen, der vom Eigentümer beseitigt wird, gilt die 15-Prozent-Regelung nicht. Dazu gehört etwa die Beschädigung von Türen und Fenstern oder das Verursachen von Schimmel. Allerdings muss der Eigentümer beweisen können, dass der Schaden erst nach dem Kauf entstanden ist. Ein weiterer Fallstrick sind die Kriterien der wesentlichen Verbesserungen der Immobilie. Viele Vermieter entscheiden sich dafür, gleich alles auf einmal anzugehen, um sich den Aufwand zu vereinfachen. Werden jedoch drei der vier großen Ausstattungsmerkmale (Elektro, Sanitär, Heizung und Fenster) gleichzeitig erneuert, wird von einer wesentlichen Verbesserung der Immobilie gesprochen, was wiederum in die Kategorie Herstellungskosten fällt und langfristig abgeschrieben werden muss.

Sie planen einen umfassenden Erhaltungsaufwand oder bauliche Veränderungen Ihrer Immobilie und möchten wissen, ob und wie stark sich der Wert Ihrer Immobilie dadurch steigert? Kontaktieren Sie uns jetzt – wir beraten Sie gern!

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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