Grundsteuerreform – Was ändert sich für Eigentümer?

Die Grundsteuerreform betrifft alle Eigentümer von Grundstücken: diese zahlen jährlich Grundsteuer. Was die Grundsteuer ist, warum die Grundsteuer reformiert wird und welche Änderungen mit der Grundsteuerreform auf Sie zukommen, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Aktuell unterscheidet man zunächst zwischen der Grundsteuer A (landwirtschaftliche Flächen) und der Grundsteuer B (bebaute und unbebaute Grund­stücke). Die Grundsteuer B wird anhand von 3 Werten berechnet:

• einem vom Finanzamt festgelegten Grundsteuerwert, der aus der Grundsteuererklärung hervorgeht,
• einer gesetzlich festgelegten Steuermesszahl,
• einem Hebesatz, den jede Gemeinde bzw. Kommune vorgibt.

Dabei gilt die Formel: Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = zu entrichtende Grundsteuer.
Im Jahr 2018 wurde das Grundsteuermodell jedoch für verfassungswidrig erklärt, denn die Festlegung des Grundsteuerwerts war veraltet: Teils stammen die Bodenwerte noch aus dem Jahr 1935, sodass gleichartige Grundstücke oft sehr unterschiedlich bewertet wurden. Deshalb wurde eine Grundsteuerreform beschlossen, um Gerechtigkeit und gleiche Maßstäbe für alle zu schaffen. Das heißt, Grundstücke mit gleicher Größe und in gleicher Lage sollen auch gleich besteuert werden. Ab 01.01.2022 werden im Zuge der Grundsteuerreform nun alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet.

Was bedeutet die Grundsteuerreform für Eigentümer?

Besitzen Sie ein Grundstück, kontaktiert Sie das Finanzamt im Laufe der ersten Hälfte des Jahres 2022, damit Sie eine Grundsteuererklärung einreichen. Wer dieser Pflicht zur Einreichung einer Grundsteuererklärung nicht nachkommt, muss mit Strafen rechnen. In einer Grundsteuererklärung werden alle wichtigen Daten zum Grundstück angegeben. Dazu gehören u.a.:

• Bodenrichtwert
• Grundstücksfläche
• Bebauungsart
• Gebäudealter
• Nettokaltmiete bzw. Mietniveaustufe

Anhand dieser Werte wird der Grundbesitzwert vom Finanzamt neu ermittelt, nach einem festgelegten Bundesmodell. Dabei gelten nach wie vor die 3 eingangs genannten Werte Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Hebesatz. Es ist allerdings davon auszugehen, dass die Grundstückswerte stark gestiegen sind, da viele Grundstückswerte veraltet sind. Um eine rasante Steuererhöhung zu vermeiden, wird der zu entrichtende Betrag durch die Steuermesszahl und die Hebesätze reguliert:
Die Steuermesszahl wird stark gesenkt: von 0,35% auf 0,034%.
Die Hebesätze werden zwar weiterhin von den Gemeinden bzw. Kommunen festgelegt, sollen aber so angepasst werden, dass sich die Steuereinnahmen für die Kommunen nicht maßgeblich ändern. Bedenkt man die gestiegenen Grundstückswerte, heißt das konkret: Die Hebesätze werden gesenkt.
Ob Sie als Eigentümer künftig dann mehr oder weniger zahlen, hängt davon ab, wie die Neuberechnung des Grundstückswertes ausfällt und welche Hebesätze in Ihrer Kommune gelten.

Welche Ausnahmen, Besonderheiten und weitere Neuerungen gibt es?

Eine Ausnahme bilden die Bundesländer Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Sachsen und das Saarland. Sie machen von der sogenannten Öffnungsklausel Gebrauch, die es den Bundesländern erlaubt, eigene Grundsteuerreformen zu beschließen. Bayern, Baden-Württemberg und Hessen planen jeweils die Umsetzung von Modellen, bei dem die Grundstücksgröße eine entscheidende Rolle spielt. In Hamburg soll die Wohnlage als wichtiger Faktor berücksichtigt werden. Niedersachsen plant ein Flächen-Lage-Modell, ähnlich dem Modell von Bayern, allerdings um einen Lagefaktor ergänzt.

Eine weitere Neuerung ist die Grundsteuer C: Diese gilt für baureife, aber unbebaute Grundstücke. Hier kann von den Gemeinden und Kommunen ein höherer Hebesatz festgelegt werden, wenn auf den Grundstücken keine Bebauung erfolgt. So soll ein finanzieller Anreiz zum Bauen geschaffen werden und die Spekulation mit Bauland vermindert werden.

Für land- und forstwirtschaftlichen Flächen (Grundsteuer A) und für Gewerbeimmobilien wird der Grundsteuerwert mit eigenen Bewertungsverfahren berechnet. Nicht zuletzt ist zu beachten, dass die Grundsteuer auch für die Erbpacht gilt.

Wann ist die neue Grundsteuer fällig?

Die neue Grundsteuer wird erst ab 01.01.2025 fällig. Um die Gefahr auszuschließen, dass die Bestimmung der Grundsteuer nicht erneut veraltet, sollen die Grundsteuererklärung und die Bewertung künftig alle 7 Jahre neu erfolgen.  Damit der Aufwand für die Eigentümer und Ämter möglichst gering ist, soll die Anzahl der einzureichenden Faktoren bzw. Angaben für die Berechnung der Grundsteuer reduziert werden (von aktuell bis zu 30 auf maximal 8). Außerdem soll die Grundsteuererklärung elektronisch erfolgen.

Haben Sie Fragen zur Grundstücksbewertung oder zum Grundsteuerreform? Kontaktieren Sie uns gerne und lassen Sie sich von uns beraten!

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.