Verkauf von vermieteten Immobilien: worauf müssen Sie achten?

Immobilien gelten nach wie vor als sichere Kapitalanlagen. Besonders interessant sind vermietete Immobilien: Sie generieren vom ersten Tag an Mieteinnahmen und als Anleger muss man sich nicht um die Vermarktung kümmern. Allerdings kann sich das Mietverhältnis auf den Verkaufspreis auswirken und die Nachfrage ist geringer als bei nicht vermieteten Immobilien. Beim Verkauf von vermieteten Immobilien sollten Eigentümer also auf einiges achten.

1. Kauf bricht nicht Miete

Eigentümer können ihren Mietern nicht einfach kündigen, um  die Immobilie leerstehend zu verkaufen. Der Käufer der Immobilie muss das bestehende Mietverhältnis zu den gleichen Konditionen wie bisher übernehmen. Denn das Mietverhältnis ist geschützt. Allerdings kann der Käufer nach dem Kauf Eigenbedarf anmelden, wenn er selbst oder ein enger Familienangehöriger die Immobilie beziehen möchte. Vermieter können Mietern einen Mietaufhebungsvertrag vorschlagen. In der Regel nehmen Mieter diesen nur an, wenn sie dafür eine Abfindung und vielleicht zusätzlich die Aussicht auf eine neue Wohnung erhalten. In solchen Fällen ist es ratsam, einen lokalen Immobilienmakler zu beauftragen, der eine passende Immobilie sucht und die Verhandlung mit dem Mieter übernimmt.

2. Mieter frühzeitig informieren – Vorkaufsrecht des Mieters berücksichtigen

Um Streit zu vermeiden, der sich nachteilig auf den Verkauf auswirken kann, sollten Eigentümer den Mieter frühzeitig über den Verkauf informieren. Schließlich müssen auch Besichtigungstermine mit ihm vereinbart werden. Zwar haben Eigentümer ein Besichtigungsrecht, die Besuche müssen jedoch mindestens 24 Stunden vorher angekündigt werden. Es ist für den Verkäufer einer vermieteten Immobilie sinnvoll, dem Mieter etwas mehr Zeit einzuräumen, um die Immobilie in einem guten Zustand zu präsentieren.

Übrigens: Mieter haben ein Vorkaufsrecht, wenn ihre Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft werden soll. Eigentümer sind spätestens dann, wenn ein Kaufvertrag aufgesetzt wird, verpflichtet, ihrem Mieter den Vertragsinhalt mitzuteilen. Das heißt, der Mieter hat  zwei Monate Zeit, sein Vorkaufsrecht wahrzunehmen. Er kann die Immobilie (zu den gleichen Konditionen wie im Kaufvertrag vereinbart) kaufen.

3. Zielgruppe und Vermarktung

Es gibt Immobiliensuchende, die hoffen, nach dem Kauf Eigenbedarf anmelden zu können, um selbst in die Immobilie einzuziehen. In der Regel sind vermietete Immobilie jedoch für Kapitalanleger interessant. Diese wollen die Immobilie nicht bewohnen, sondern Rendite damit erzielen. Einige Anleger setzen auf leerstehende Immobilien, weil sie hier Modernisierungen durchführen und bei Neuvermietung eine höhere Miete ansetzen können. Andere Anleger sehen dagegen beim Kauf von vermieteten Immobilien den Vorteil, dass die Mietersuche entfällt und sie sofort Mieteinahmen haben.

Diese Voraussetzungen stellen andere Anforderungen an die Vermarktung. Das Exposé ist deutlich wichtiger – die Anleger erwarten darin eine Kalkulation der Rendite. Bei deren Berechnung kommt es unter anderem auf die Höhe der Mieteinnahmen im Vergleich zum Kaufpreis an, auf anstehende Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowie die Höhe der Miete im Vergleich zum ortsüblichen Mietspiegel. Experten empfehlen deshalb Verkäufern von vermieteten Immobilien, sich von lokalen Immobilienprofis beraten zu lassen. Diese besitzen auch die nötige Erfahrung, um das Verkaufsgespräch sicher führen zu können.

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Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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